【编制按】

夫妻一方擅自卖房不能绝对定论为无效或有效，需综合分析判断。如果房产登记在二人名下，判断该买卖行为有效一般要以经过夫妻双方同意为条件，举证责任在购房人，即购房人要有证据证明夫妻双方同意为条件，即应以购房人是否善意、有偿作为条件。就本案而言，卖方不但交房，且协助买方办理了户口登记，应当视为已经知晓购房事宜。

【案例】

摘要：夫妻共有房产一方擅自处分的，属于无权处分，但是善意第三人基于对产权登记信息的信赖，订立房屋买卖合同应予保护。虽然一方无权处分，但另一方配合将户口迁出的行为可以认定其他共有人应当知道并且认可了无权处分行为，房屋买卖合同有效。

　　原告：林琼雅，女，汉族，1951年4月24日出生，住广东省深圳市罗湖区黄贝路1002号泰丽苑9栋2-701号。

　　被告：孙晓霞，女，汉族，1970年1月10日出生，住广东省深圳市福田区园岭新村52栋。

　　被告：深圳市中联房地产信息有限公司，住所地：深圳市福田区深南中路2008号华联大厦306-308室。

　　法定代表人：杜威，董事长。

　　委托代理人：刘睿明，该公司法律顾问。

　　被告：方毛纪（系原告配偶），男，汉族，1946年9月15日出生，住广东省深圳市罗湖区黄贝路1002号泰丽苑9栋2-701号。

　　上列原告诉被告买卖合同纠纷一案，本院于2002年9月27日受理后，被告孙晓霞提出了管辖权异议，被驳回后，被告孙晓霞不服上诉，深圳市中级人民法院终审裁定维持本院一审裁定。本院接到退卷后，依法由代理审判员罗晓辉独任审判，于2003年8月11日公开开庭进行了审理。原告林琼雅、被告孙晓霞及委托代理人陈雏婉、被告深圳市中联房地产信息有限公司委托代理人刘睿明、被告方毛纪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称：2001年3月29日，我丈夫即被告方毛纪未经我同意与被告深圳市中联房地产信息有限公司签订了一份业务委托书，欲将深圳市福田区园岭新村52栋401号房屋卖给被告孙晓霞，且已经收到了定金3万元，被告孙晓霞已于2001年6月入住。因该房屋属于夫妻共同财产，没有经过我同意的买卖是无效的，故请求判令：被告方毛纪与被告深圳市中联房地产信息有限公司签订的业务委托书无效；被告孙晓霞应按每月2200元的标准交纳租金。

　　被告孙晓霞答辩称：2001年4月，我与原告及被告方毛纪互相协作，原告先将户口从园岭派出所迁出，然后我再办理迁人手续，可见，原告对其丈夫卖房是知情的，故要求驳回原告的诉讼请求。

　　被告深圳市中联房地产信息有限公司答辩称没有任何过错，要求驳回原告的诉讼请求。

　　被告方毛纪承认原告的诉讼请求。

　　在本院指定的举证期限内，原告提交了以下证据：1.林琼雅和方毛纪共有的园岭新村52栋401号房的房产证。2．被告方毛纪与被告深圳市中联房地产信息有限公司签订的业务委托书。3．被告方毛纪与赵飞鹏签订的租赁合同。4．原告与被告方毛纪的结婚证。5.原告的户口簿。

　　被告深圳市中联房地产信息有限公司提交了一份收款收据。

　　被告孙晓霞提交了证据。被告方毛纪未提交证据。

　　经庭审质证，当事人的质证意见如下：原告提交的证据，被告方毛纪认为属实；被告孙晓霞和被告深圳市中联房地产信息有限公司认为证据3与本案无关，其余属实。被告深圳市中联房地产信息有限公司提交的证据，原告表示不清楚，被告方毛纪和被告孙晓霞表示属实。被告孙晓霞提交的证据，被告方毛纪和被告深圳市中联房地产信息有限公司认为属实，原告表示不清楚。综合本案全部证据，本院认证如下：原告提交的证据，除证据3因与本案无关外，其余因其他当事人没有异议而予以确认。被告深圳市中联房地产信息有限公司提交的证据，因被告方毛纪和被告孙晓霞没有异议，而原告仅是表示不清楚，没有提出反驳的证据，故本院予以确认。被告孙晓霞提交的证据，因被告方毛纪和被告深圳市中联房地产信息有限公司没有异议，而原告仅是表示不清楚，没有提出反驳的证据，故本院予以确认。

　　根据上述认证，本院确认以下事实：2001年3月28日，被告孙晓霞与被告深圳市中联房地产信息有限公司签订了一份业务委托书，约定被告孙晓霞委托被告深圳市中联房地产信息有限公司购买深圳市福田区园岭新村52栋401房屋，被告孙晓霞应向被告深圳市中联房地产信息有限公司交纳定金4万元，委托期限自2001年3月28日至2001年9月28日。

　　2001年3月29日，被告方毛纪与被告深圳市中联房地产信息有限公司签订了一份业务委托书，约定被告方毛纪委托被告深圳市中联房地产信息有限公司出售深圳市福田区园岭新村52栋401房，楼宇总价为39万元，被告深圳市中联房地产信息有限公司应交纳定金3万元给被告方毛纪，委托期限自2001年3月29日至2001年9月28日。被告孙晓霞在该业务委托书尾部写明同意付上述定金。

　　2001年3月28日，被告孙晓霞向被告深圳市中联房地产信息有限公司交纳了定金4万元。2001年3月30日，被告方毛纪收到定金3万元。此后，原告与被告孙晓霞及被告方毛纪互相协作，首先由原告将户口从园岭派出所迁出，然后被告孙晓霞再将户口迁人。2001年6月，被告孙晓霞入住该园岭新村52栋401房屋。2002年8月至9月，被告方毛纪多次致函被告孙晓霞协商提前入住的租金问题。

　　被告方毛纪和原告于1980年5月领取了结婚证。深圳市福田区园岭新村52栋401房屋属于被告方毛纪和原告的夫妻共有房产。

    【判决】

　　本院认为：尽管深圳市福田区园岭新村52栋401房屋属于原告和被告方毛纪共同共有的财产，被告方毛纪无权单独处分，但从后来原告协同被告孙晓霞迁入户口的行为推断，原告应当知道并且认可了被告方毛纪处分该共有房产的行为，故被告方毛纪与被告深圳市中联房地产信息有限公司签订的业务委托书是有效的，从而原告要求判令该业务委托书无效的诉讼请求不能成立，本院不予以支持。至于租金问题则属另一法律关系，应另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

　　驳回原告的诉讼请求。

　　本案案件受理费人民币1210元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本一式二份，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。