【萧山律师评】本案对于城市户口的人购买农村房产具有指导性意义。根据法律规定，城市户口、非该集体户口在该农村集体无权享有所卖房屋的宅基地使用权。本案所签订的房屋买卖合同违反国家法律的强制性规定，合同无效。

【案情介绍】

北京市通州区宋庄镇因有许多画家聚居在其周围而得名“画家村”，马海涛原系宋庄镇辛店村农民。李玉兰系城市居民，户籍地为河北省邯郸市。2002年7月1日，马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》，李玉兰以4.5万元的价格购买了宋庄镇辛店村村民马海涛的父亲留下的一套院落，后花费十几万元把院子进行整修和布置。当时，李玉兰还拿到了马海涛的集体土地使用证。不过，因集体土地使用证无法“过户”，只是在变更栏注明，“房屋出售给李玉兰使用”。 2006年2月份，宋庄“画家村”进行征地拆迁，马海涛要求原价收回出卖给李玉兰的住房，遭到李玉兰拒绝后，马海涛夫妇向法院提起诉讼，要求撤销合同、收回房子。

马海涛起诉认为：李玉兰是外地城市居民，不是宋庄镇辛店村村民，无权享有所卖房屋的宅基地使用权，违反法律的强制性规定，合同无效，李玉兰应向马海涛腾退并返还房屋。

李玉兰答辩称：《买卖房协议书》是双方真实意思表示，是有效的，并且，李玉兰已经向马海涛交付了全部购房款，马海涛也将此房交付李玉兰装修使用达4年之久，没有争议，现在，马海涛想得到所卖房屋的拆迁款，才反悔卖房，没有道理，故不同意其诉讼请求。

【判决结果】

一审法院判决结果：

(1)《买卖房协议书》无效；

(2)李玉兰于本判决生效之日起九十日内将位于北京市通州区辛店村的北房三间、西厢房六间及院落腾退给马海涛；

(3)马海涛给付李玉兰补偿款九万三千八百零八元。

判决后，李玉兰不服提出上诉。

二审法院判决结果：

维持一审法院第一、二项判决内容，撤销第三项判决内容，并同时在判决中指出，马海涛在出卖房屋时，即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。

李玉兰与马海涛签订的《买卖房协议书》被确认无效后，李玉兰起诉到原审法院，要求马海涛赔偿其信赖利益损失48万元。

李玉兰起诉认为：《买卖房协议书》虽然被法院确认为无效，但马海涛在签订合同过程中，违反诚实信用原则，造成了李玉兰信赖利益的巨大损失，马海涛应承担赔偿责任。

马海涛答辩称：李玉兰所称的信赖利益损失，没有事实依据，不同意其诉讼请求。

判决结果：

一审法院判决结果：

原审法院考虑了出卖人马海涛因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素，参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定，判决马海涛赔偿李玉兰损失十八万五千二百九十元。

李玉兰不服，认为评估时点有误，应该按照房屋的使用性质(艺术创作)重新鉴定，且一审遗漏了搬家费及其他损失，要求撤销一审判决，依法改判。

二审法院判决结果：

驳回李玉兰上诉，维持原判。