【萧山律师评】“凶宅”不是一个法律上的概念，就其概念的外延，包含但不限于发生过凶杀等恶性案件，或者传闻房屋“闹鬼”，或者房屋风水不好等等。基于造成“凶宅”的原因不同，法律上的意义也不相同，出卖人是否负有披露义务、未披露是否承担法律责任以及承担何种法律责任亦不相同，如传闻房屋“闹鬼”，则纯属子虚乌有的封建迷信，出卖人并不负有对此信息的披露义务，因此也无法律责任可言；再如居住在房屋中的人会莫名生病，如果是因为房屋本身材质问题（如建材中含有放射性物质），则无论出卖人是否披露，均需承担瑕疵担保责任。因此，以“凶宅”为标的的房屋买卖行为，必须转换为法律上的规则进行适用:订立房屋买卖合同时，根据未披露房屋内曾发生凶杀案信息是否实际对交易价格产生影响以及该影响是否足以动摇缔约意思或者缔约条件，判定出卖人是否具有披露义务；出卖人明知该信息但未履行披露义务，并因此获益的，应认定构成欺诈，即应以客观化标准判断出卖人是否构成欺诈。

        【案情】

         2011年3月2日，洪某某与王某甲、金某某、中介公司签订代理合同一份，约定王某甲、金某某将位于杭州市滨江区某处12号的房屋转让给洪某某，房屋总价款为6780000元。合同载明王某甲、金某某对该房屋的所处位置、权属、用途、环境、建筑年代、性质及内部设施（含设备）情况均已了解。3月16日，王某甲、金某某、洪某某三方签订房屋转让合同一份，约定王某甲、金某某将位于杭州市滨江区某处12号的房屋出卖给洪某某，房屋总价款为6780000元。2011年6月，案涉房屋所有权属变更手续完成，洪某某接受房产后准备对房屋进行装修，意外从物业管理人员处得知该房屋于2003年期间发生过血腥凶杀案，祖孙三人在屋内被残忍杀害，且案件至今未破。惊恐之下，洪某某向王某甲、金某某进行确认，王某甲、金某某才对上述事实进行了承认。

     因此，洪某某于2011年7月26日向杭州市滨江区人民法院提起诉讼称：洪某某认为，王某甲、金某某在出售房屋前完全清楚所出售的别墅内发生过重大凶杀案件的事实，却故意隐瞒遮盖，造成洪某某在不明真相的情况下购买该房屋，致使购置价款与其实际房产价值严重不符，且最重要的是使得洪某某花费巨资购置高档住宅为全家老少安享生活的购房初衷和愿望化为泡影，购买房屋的使用目的无法实现。王某甲、金某某的行为严重违反诚实信用原则，已经构成了欺诈。请求：1、撤销王某甲、金某某与洪某某之间就该房屋签订的房屋买卖合同；2、王某甲、金某某归还洪某某购房款6780000元整；3、王某甲、金某某赔偿洪某某所支付的税费及利息费用4、本案的诉讼费用由王某甲、金某某承担。

     滨江区人民法院经审理认为：当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则，尊重社会公德。房屋买卖属于生活中重大事项的交易，与房屋有关的相关信息应当予以披露。本案中，涉案房屋内曾发生过三人被杀的事实，尽管房屋本身的使用价值未因此受到影响，但按照一般的民间习俗，发生过凶杀案的房屋会被认为存在不吉利的因素，且房屋往往会因此贬值。因此，该“凶杀案”信息对洪某某是否愿意与王某甲、金某某交易及以何种条件进行交易有重大影响。本案在房屋交易过程中，王某甲、金某某认可未向洪某某告知涉案房屋发生过凶杀案的事实，对是否告知中介公司也未置可否，且未提供相关证据证明向中介公司披露过该信息，表明王某甲、金某某隐瞒了这一重要信息，构成欺诈，使洪某某在违背真实意思的情况下签订了房屋买卖合同并履行完毕，洪某某有权要求撤销该合同。

          被告对判决不服，向杭州市中级人民法院上诉。

         【二审审理】

    审理后认为：本案中，王某甲、金某某在知晓涉案房屋内曾发生过凶杀案件的情况下，于2007年以明显低于市场的价格购买了该房屋，却在未向洪某某披露凶杀案信息的情况下，以几乎市场同等价将房屋转让给洪某某，使洪某某在不知情的情况下与之签订了房屋转让合同的事实清楚。洪某某在房屋买卖交易完成得知上述信息之后，即向王某甲、金某某提出异议，并以王某甲、金某某故意隐瞒重要信息，严重违反诚实信用原则，构成欺诈为由，要求撤销双方所签订的买卖合同，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条之规定，撤销双方所签订的房屋买卖合同并无不当。王某甲、金某某的上诉理由不成立，其上诉请求不予采纳。原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。